Zbycie nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Artykuł udziela odpowiedzi na pytanie, jakiej ochrony może domagać się uprawniony z umowy przedwstępnej, jeżli nieruchomość została zbyta przez właściciela przed zawarciem umowy przyrzeczonej (art. 390 Kodeksu Cywilnego KC).

Rozwiązanie postawionego problemu zawiera wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05.

STAN FAKTYCZNY w wyroku z dnia 13 lipca 2005 r. Sąd Najwyższy I CK 28/05:

Umową przedwstępną pozwani A i B zobowiązali się sprzedać powodowi C nieruchomość w terminie do dnia 31 grudnia 2003 r.

W dniu 31 grudnia 2003 r. pozwani nie stawili się u notariusza celem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

W dniu 6 stycznia 2004 r. małżonkowie A i B zawarli umowę sprzedaży przedmiotowej działki z pozwanym – D.

C wystąpił przeciwko D z żądaniem orzeczenia przeniesienia na jego rzecz własności przedmiotowej nieruchomości oraz stwierdzenie, że wydany w sprawie wyrok zastępuje oświadczenie pozwanego D o zawarciu umowy sprzedaży.

Należy dodać, że dopiero po wytoczeniu powództwa C uzyskał wpis swojego roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży w księdze wieczystej nieruchomości.

Czy roszczenie powoda jest zasadne?

ROZWIĄZANIE WYNIKA Z UZASADNIENIA wyroku z dnia 13 lipca 2005 r. Sąd Najwyższy I CK 28/05:  

Notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stwarza roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.) oraz roszczenie o przeniesienie własności wynikające z tej umowy.  

Roszczenie o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej nie jest roszczeniem przyszłym, lecz roszczeniem istniejącym, którego realizacja może nastąpić w przyszłości. Podlega ono ujawnieniu w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze u.k.w.h.

Ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności nie ogranicza właściciela nieruchomości w rozporządzaniu nią, nie stanowi zatem przeszkody do przeniesienia jej własności na inną osobę, która jednak nabywa ją z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego i skutecznego względem niej roszczenia. Osoba, na rzecz której dokonany został wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z umowy przedwstępnej, zachowuje więc swoje roszczenie i może go dochodzić na podstawie art. 17 u.k.w.h. w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości, wywodzącego swoje prawo z nabycia dokonanego po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej, jako wyłącznie biernie legitymowanego.    

Roszczenie o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej podlega ujawnieniu w księdze wieczystej na postawie art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze u.k.w.h.  – jako roszczenie istniejące.  

Przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie to, na podstawie art. 17 u.k.w.h., uzyskuje rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, przekształcając się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości.

WNIOSKI: Po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, należy ujawnić w księdze wieczystej roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży oraz roszczenie o przeniesienie własności wynikające z umowy przedwstępnej (art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze u.k.w.h.).

Ujawnienie takich roszczeń chroni uprawnionego z umowy przedwstępnej w razie jej dalszego zbycia.

A jeśli nieruchomość została zbyta, osoba, na rzecz której dokonany został wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z umowy przedwstępnej, zachowuje swoje roszczenie i może go dochodzić na podstawie art. 17 u.k.w.h. w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości, wywodzącego swoje prawo z nabycia dokonanego po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej  (art. 17 u.k.w.h.)

Z jakim żądaniem powinien wystąpić powód?

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2009 r. II CSK 24/09

1. Artykuł 390 § 2 k.c. przyznaje stronom umowy przedwstępnej prawo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, a wydane orzeczenie uwzględniające powództwo zastępuje nie tylko oświadczenie strony pozwanej, ale stwierdza i zastępuje umowę przyrzeczoną. Podobnie dzieje się kiedy sąd uwzględnia powództwo w całości. Sentencja rozstrzygnięcia zapadłego w tego rodzaju sprawie musi zawierać dokładną treść oświadczenia woli, w którego złożeniu orzeczenie zastępuje pozwanego lub treść umowy, której zawarcie stwierdza. Ustalenie właściwej treści umowy przyrzeczonej dokonywane jest przez sąd w oparciu o odpowiednie postanowienia umowy przedwstępnej. W razie potrzeby sąd uzupełnia ich treść postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozycyjnych, zasad współżycia społecznego lub ustalonych zwyczajów, dokonując wykładni umowy przedwstępnej zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 65 k.c. W wyniku tych zabiegów sądu orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej.

2. W sprawie, w której strona – na podstawie art. 390 § 2 k.c. w zw. z art. 64 k.c. – domaga się złożenia przez pozwanego oświadczenia woli kreującego zarazem umowę przyrzeczoną, żądanie musi obejmować treść oświadczenia, jakiego powód oczekuje i domaga się od pozwanego. Tak sformułowane żądanie wyznacza zakres rozpoznania sprawy przez sąd. Możliwość korygowania żądania w trybie przewidzianym w art. 130 § 1 k.p.c. jest bardzo ograniczona, wiązać się może tylko z oczywistymi brakami dotyczącymi dokładności żądania, nie może jednak prowadzić do ingerencji w merytoryczną treść powództwa, nawet jeśli zachodzą ewidentne sprzeczności pomiędzy żądaniem a dokumentami mającymi je uzasadnić.

Pytania do artykułu:  

1. Czy jawnić notarialną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w księdze wieczystej? Kliknij na Odpowiedź: Tak należy ujawnić w ksieze wieczystej … 

Opracwanie przygotowała:

Sylwia Gładysz – Aplikantka radcowska