Nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwana dalej ustawą) wprowadza narzędzia ochrony klientów dewelopera w przedsięwzięciu deweloperskim. Stworzone mechanizmy ochrony dotyczą etapu przed zawarciem umowy deweloperskiej oraz w trakcie realizacji inwestycji. Ta regulacja była potrzebna, ponieważ dotychczasowe przepisy prawa nie zabezpieczały należycie interesów nabywcy lokali, którzy w razie upadłości dewelopera tracili dom, pozostając z kredytem do zapłaty. Ustawa deweloperska ma na celu zmniejszenie ryzyka transakcji kupna nieruchomości i roztacza parasol ochronny przede wszystkim nad konsumentem nabywającym lokal. Ustawa wchodzi w życie z dniem 29.04.2012 r.
W artykule zostały przedstawione główne rozwiązania przewidziane w ustawie deweloperskiej.
Narzędzia ochrony kontrahenta firm deweloperskich.
Definicja oraz forma umowy deweloperskiej.
Prospekt informacyjny dla przedsięwzięcia deweloperskiego przed zawarciem umowy deweloperskiej.
Rozliczenia z deweloperem za pomocą bankowego rachunku powierniczego.
Narzędzia ochrony kontrahenta firm deweloperskich.
Wśród rozwiązań, które przewiduje ustawa deweloperska kluczowe znaczenie mają:
- prospekt informacyjny sporządzony przez dewelopera;
- definicja umowy deweloperskiej;
- forma umowy deweloperskiej – akt notarialny;z
- zamknięty/ otwarty rachunek powierniczy;
- gwarancja bankowa/ umowa ubezpieczeniowa;
- ochrona w razie upadłości dewelopera.
Definicja oraz forma umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego prawa odrębnej własności lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa (art. 3 pkt. 5 ustawy). Ustawa zwiera także definicję dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 3 pkt. 1 i 6 ustawy).
Ustawa określa minimalną treść umowy deweloperskiej, w tym m.in:
− termin przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości,
− informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej,
− warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Ustawa przewiduje formę aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej (art. 26 ust. 1 ustawy).
|
Ustawowa definicja umowy deweloperskiej. Obligatoryjna forma aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej. |
Prospekt informacyjny dla przedsięwzięcia deweloperskiego przed zawarciem umowy deweloperskiej.
Prospekt informacyjny zawiera w części ogólnej dane dotyczące dewelopera, jego sytuacji prawno – finansowej, posiadanego doświadczenia w realizacji inwestycji budowlanych oraz przedsięwzięcia deweloperskiego. Natomiast w części indywidualnej dane odnoszące się do konkretnej inwestycji oraz opisujące zindywidualizowany lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny.
Deweloper ma obowiązek nieodpłatnie dostarczyć prospekt informacyjny swojemu klientowi. Termin na dostarczenie prospektu wynosi siedem dni przed zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper musi uzyskać pisemne oświadczenie nabywcy lokalu o odbiorze i zapoznaniu się z treścią prospektu informacyjnego dewelopera. Termin ważności prospektu informacyjnego wynosi 12 miesięcy od dnia jego udostępnienia (art. 17 – 20 ustawy).
Rozliczenia z deweloperem za pomocą bankowego rachunku powierniczego.
Na rachunku powierniczym prowadzonym przez bank gromadzone są środki pieniężne przeznaczane na wypłatę wynagrodzenia dla dewelopera.
Ustawa deweloperska ustanawia dwa rodzaje rachunków powierniczych:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Różnica pomiędzy zamkniętym a otwartym rachunkiem powierniczym sprowadza się do tego, że w przypadku:
− zamkniętego rachunku powierniczego wypłata środków dla dewelopera nastąpi po zrealizowaniu całej inwestycji, po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego, umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości a
− otwartego rachunku powierniczego wypłata środków dla dewelopera następuje w trakcie realizacji inwestycji zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.
Do jakich przedsięwzięć deweloperskich ustawa ma zastosowanie?
Ustawa ma zastosowanie do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy (art. 37 ustawy).
W przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania środków ochrony, o których mowa w art. 4. Tymi środkami ochrony są:
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
