Zasadą jest, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości przenosi własność na nabywcę (umowa o podwójnym skutku zobowiązująco – rozporządzającym, art. 155 par. 1 KC). Strony mogą rozdzielić te dwie umowy, czyli umowę zobowiązującą bez skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości od umowy przenoszącej własność nieruchomości. Co w sytuacji, gdy warunek został zastrzeżony w umowie zobowiązująco – rozporządzającej, jakie skutki wywołuje odstąpienie od takiej umowy (odstąpienie umowne: art. 395 KC, ustawowe: art. 491 i 560 KC) czy jest możliwe rozwiązanie tej umowy w świetle art. 157 par. 1 KC stanowiącego o tym, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu?
A. Umowa ZOBOWIĄZUJĄCA do przeniesienia własności nieruchomości:
a. Zastosowanie znajdują przepisy dot. zobowiązań, w tym art. 353 (1) KC.
b. Dopuszczalne: zastrzeżenie warunku.
Przykład umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem: umowa sprzedaży nieruchomości pomiędzy A i B pod warunkiem, że C nie skorzysta z prawa pierwokupu.
c. Dopuszczalne: ustawowe i umowne odstąpienie.
d. Dopuszczalne: rozwiązanie umowy (rozwiązanie umowy – dwustronna czynność prawna: umowa)
B. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości ze skutkiem rzeczowym: umowa ZOBOWIĄZUJĄCO – ROZPORZĄDZAJĄCA, czyli przenosząca własność:
a. Zakaz zastrzeżenia warunku lub terminu dotyczy skutku rzeczowego tj. przeniesienia własności nieruchomosci, ale zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 1975-04-07, II CR 97/75:
Zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości poza oświadczeniami woli o kupnie i sprzedaży postanowienia regulujące np. kwestię płatności ceny i terminy rat, zagadnienia dotyczące terminu przekazania poszczególnych części składowych nie oznaczają, że umowę sprzedaży zawarto z zastrzeżeniem warunku lub terminu w sensie art. 157 KC. Zastrzeżenie warunku i terminu w sensie par. 1 art. 157 KC musi dotyczyć przede wszystkim samego przeniesienia własności nieruchomości.
| POZA OŚWIADCZENIEM O KUPNIE I SPRZEDAŻY, INNE POSTANOWIENIA UMOWY ROZPORZĄDZAJĄCEJ MOGĄ BYĆ OBWAROWANE WARUNKIEM LUB TERMINEM. |
W przypadku sprzedaży nieruchomości zastrzeżenie warunku lub terminu nie jest dopuszczalne. Naruszenie tego zakazu nie powoduje nieważności umowy, ale jedynie powoduje wyłączenie skutku rzeczowego. Umowa z mocy prawa ma tylko charakter zobowiązujący. W razie spełnienia się warunku lub nadejścia terminu strony muszą zawrzeć dodatkową umowę zawierającą bezwarunkową zgodę na przejście prawa własności. Umowa sprzedaży nieruchomości z zachowaniem pierwokupu musi być zawarta dwuetapowo. Pierwsza umowa jest warunkową umową sprzedaży i polega na tym, że sprzedający sprzedaje, a kupujący kupuje nieruchomość, pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu z tego pierwokupu nie skorzysta. Umowa ta nie przenosi własności, bo własność nieruchomości nie może być przenoszona ani pod warunkiem, ani z zastrzeżeniem terminu. Jeśli uprawniony nie wykona pierwokupu w wymaganym terminie, albo przed upływem tego terminu złoży oświadczenie, że rezygnuje z prawa pierwokupu, wtedy wykonuje się drugą umowę – umowę przeniesienia własności nieruchomości. Pierwsza umowa załatwia część zobowiązaniową sprzedaży, ale własności nie przenosi. Dlatego bez zawarcia drugiego aktu własność nie przejdzie na kupującego. – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 17 czerwca 2010 r. I ACa 465/10
b.Dopuszczalne: USTAWOWE prawo odstąpienia ALE umowa zobowiązująco – rozporządzająca z zastrzeżonym prawem odstąpienia wywołuje jedynie skutek obligacyjny.
UMOWNE prawo odstąpienia niedopuszczalne = (tak jak) warunek rozwiązujący, art. 157 par. 1 KC
Zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia w skutkach odpowiada warunkowi. Nie jest zatem dopuszczalne w umowach, które nie mogą być zawarte pod warunkiem, tak jak to ma miejsce w umowach przenoszących własność nieruchomości, czy obejmujących skutek rzeczy. Skorzystanie z prawa odstąpienia zastrzeżonego w umowie o skutku tylko obligacyjnym, kładzie kres wiążącemu kontrahentów stosunkowi umownemu.” – Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r. I CK 191/04.
Oznacza to, że tak, jak własność nie może być przeniesiona pod warunkiem, tak też nie może przenieść własności umowa, w której stronie zastrzeżone zostało prawo odstąpienia. Taka umowa może jedynie wywołać skutki obligacyjne.
c. Problem nr 1: Czy ustawowe prawo odstąpienia lub rozwiązanie umowy zobowiązująco – rozporządzającej jest dopuszczalne?
Dopuszczalne: zarówno ustawowe odstąpienie jak i rozwiązanie umowy zobowiązująco – rozporządzającej ALE powstają jedynie skutki obligacyjne.
d. Problem nr 2: Czy odstąpienie od umowy w ramach uprawnienia ustawowego, jak również rozwiązanie umowy, powodują, że własność nieruchomości automatycznie powraca do poprzedniego właściciela (skutek rzeczowy), czy też w następstwie tych zdarzeń powstaje zobowiązanie nabywcy do przeniesienia własności na rzecz zbywcy (skutek obligacyjny)?
Powstają jedynie skutki obligacyjne.
TEZY Uchwały Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z 1994-11-30, III CZP 130/94:
1. Strona może odstąpić od umowy zobowiązująco – rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia.
2. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana.
WNIOSKI z uchwałySN III CZP 130/94:
1. Ustawowe odstąpienie od umowy przenoszącej własność nieruchomości wywiera skutek obligacyjny, nie powodując automatycznego przejścia własności z powrotem na zbywcę.
2. Rozwiązanie przez strony umowy przenoszącej własność nieruchomości również rodzi skutek obligacyjny.
UWAGI DOT. ROZWIĄZANIA UMOWY ZOBOWIĄZUJĄCO – ROZPORZĄDZAJĄCEJ z uchwały III CZP 130/94:
Rozwiązanie umowy przez strony nie przenosi automatycznie własności nieruchomości na rzecz dotychczasowego właściciela, natomiast prowadzi do powstania zobowiązania do takiego przewłaszczenia. Tak również gdy dochodzi do rozwiązania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, na podstawie której potem strony zawarły umowę rzeczową w myśl art. 156 KC.
Rozwiązanie umowy sprawia, że ustaje obligacyjna podstawa przeniesienia własności. Powoduje to stan zobowiązujący nabywcę nieruchomości do przeniesienia własności z powrotem na rzecz zbywcy. Nie ma przeszkód, aby rozwiązanie umowy zobowiązującej i umowa przenosząca własność z powrotem na rzecz zbywcy objęte zostały jednym aktem prawnym (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 1994 r. III CZP 60/94 Dla wywołania skutków rzeczowych rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na zbywcę).
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 1994 r. III CZP 60/94:
Rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości jest dopuszczalne, lecz dla wywołania skutków rzeczowych tego rozwiązania konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na zbywcę.
Samo odstąpienie na podstawie art. 491 § 1 k.c. od umowy przenoszącej własność nieruchomości nie powoduje przejścia własności z powrotem na zbywcę. Tak jak oświadczenie odwołujące darowiznę nieruchomości z powodu rażącej niewdzięczności, nie powoduje przejścia własności nieruchomości z obdarowanego na darczyńcę, lecz stwarza jedynie obowiązek zwrotu przedmiotu odwołanej darowizny stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, tak też oświadczenie zbywcy nieruchomości o odstąpieniu od umowy jej zbycia samo przez się nie wywołuje skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę, lecz rodzi jedynie obowiązek nabywcy zwrotu nieruchomości.
Do wykonania tego obowiązku może dojść w drodze:
- umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w każdym razie w formie aktu notarialnego), lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze
- orzeczenia sądu stwierdzającego, na żądanie zbywcy, obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli art. 64 KC.
Co do zasady do nabycia prawa wskutek orzeczenia zobowiązującego do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie sprzedaży prawa własności nieruchomości dochodzi z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia uwzględniającego powództwo. Orzeczenie ma charakter konstytutywny i z tym momentem powstaje fikcja prawna, że oświadczenie woli zostało złożone. Brak jest wymogu składania przez strony dodatkowych oświadczeń w formie aktu notarialnego, bowiem zastępcza funkcja orzeczenia spełnia się ex lege, a obowiązek zapłaty należnego wynagrodzenia powstaje z tą chwilą (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2002 r., II CKN 1035/06, niepubl.). Jak wskazuje treść art. 64 k.c., jeżeli orzeczenie zobowiązuje tylko jedną stronę, a ma stanowić ono składnik umowy, druga strona powinna złożyć takie oświadczenie w formie aktu notarialnego. Od tej zasady są dwa wyjątki – uwzględnienie powództwa o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej i uwzględnienie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z pozwem. Nie ulega wątpliwości, że w wypadku, gdy podstawą roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej jest umowa przedwstępna, orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia woli powinno zawierać istotne elementy umowy przedwstępnej. Nie oznacza to automatycznie tożsamości żądania powoda z treścią tej umowy, bowiem żądanie może być, ale nie musi, tożsame z jej postanowieniami. Jak wskazuje doktryna, nie jest także właściwym wniosek, że w wypadku różnic żądania z treścią umowy przedwstępnej, powództwo musi podlegać oddaleniu. Istotny jest, bowiem zakres żądania powoda – możliwe jest, w zależności od konkretnego stanu faktycznego, uwzględnienie powództwa w całości, w części co do treści oświadczenia, lub zobowiązania i w części jego oddalenie, lub oddalenie w całości. Tak, więc w wypadku uwzględnienia w całości powództwa o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, strona wnosząca powództwo nie jest obowiązana do złożenia dodatkowego oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Natomiast w wypadku uwzględnienia powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej w części, taki obowiązek będzie na takiej stronie ciążył. Najczęściej będzie to wypadek, gdy nabywca wnosi o zobowiązanie sprzedawcy do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa za cenę niższą niż ustalona w umowie. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2011 r. III CSK 161/10.
Utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego – realizacja ustawowego odstąpienia od umowy o skutku zobowiązująco – rzeczowym – jedynie odpada skutek obligacyjny – konieczna dodatkowa umowa o skutku rzeczowym.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego za ugruntowane należy uznać stanowisko, że w razie odstąpienia od umowy sprzedaży własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, odstąpienie od umowy powoduje tylko zniweczenie skutków obligacyjnych umowy sprzedaży. W takiej sytuacji do zwrotu prawa własności lub użytkowania wieczystego, do czego w wyniku skutecznego odstąpienia od umowy zobowiązany jest kupujący, potrzebna jest dodatkowa umowa o skutku rzeczowym zawarta pomiędzy stronami umowy sprzedaży, od której skutecznie odstąpiono – Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2012 r. I CSK 296/11.
ALE inaczej w sytuacji, gdy odstępuje syndyk art. 98 PrUpN:
Po pierwsze, prawo do odstąpienia zostało zastrzeżone nie dla strony umowy sprzedaży, lecz może je wykonać syndyk, niewątpliwie chodzi więc zapewnienie szybkiego odzyskania przez masę upadłości tego, co upadły świadczył na podstawie umowy. Po drugie, syndyk, aby wykonać prawo odstąpienia od umowy, jest dodatkowo ograniczony; o tym, czy może się nim posłużyć, nie decyduje samodzielnie, lecz musi mieć upoważnienie rady wierzycieli, a jeżeli nie została ona powołana, sędziego-komisarza. Po trzecie, inaczej niż w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, które dokonuje się poza postępowaniem upadłościowym, druga strona nie może żądać tego, co świadczyła na podstawie tej umowy wprost od syndyka z masy upadłości, ale może dochodzić w postępowaniu upadłościowym należności z tytułu wykonania zobowiązania i poniesionych strat, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi. Te istotne odrębności pomiędzy ustawowym odstąpieniem od umowy uregulowanym w kodeksie cywilnym a odstąpieniem od umowy w postępowaniu upadłościowym uzasadniają odrębne traktowanie tych instytucji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2011 r., IV CSK 47/11, niepubl.).
Wskazane odrębności uzasadniają stwierdzenie, że odstąpienie na podstawie art. 98 Pr.u.n. pociąga za sobą zarówno skutki obligacyjne, jak i rzeczowe. Innymi słowy, jeżeli syndyk skutecznie odstępuje od umowy, sprzedana przez upadłego nieruchomość wraca do masy upadłości, w związku z czym odpada konieczności zawierania dodatkowej umowy o skutku rzeczowym. W postępowaniu upadłościowym w umowie takiej nie można regulować wzajemnych roszczeń stron, jakie pojawiają się w związku z koniecznością zwrotu nieruchomości, skoro druga strona umowy może tylko je zgłosić sędziemu-komisarzowi, który ponadto czuwa nad tym, aby obrót nieruchomościami odbywał się z zachowaniem szczególnych wymagań. (…) – Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2012 r. I CSK 296/11.
ODMIENNIE PRZY SPRZEDAŻY RZECZY RUCHOMYCH: Odstąpienie od umowy sprzedaży rzeczy ruchomych wywołuje skutek obligacyjny i rzeczowy.
– Odstąpienie od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej na podstawie art. 491 § 1 oraz art. 560 § 2 k.c. powoduje przejście własności tej rzeczy z powrotem na zbywcę.
– Przejście własności rzeczy ruchomej z powrotem na zbywcę następuje zatem z chwilą dojścia do wiadomości kontrahenta oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy sprzedaży, niezależnie od tego, kiedy nastąpiło powrotne przeniesienie posiadania rzeczy. – Uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 27 lutego 2003 r. III CZP 80/02.
Pytania do artykułu:
Czy ugodą pozasądową można przenieść własność nieruchomości? Odpowiedź: Tak, w drodze ugody, strony mogą …
Opracowanie przygotowała:
Aplikantka radcowska
