KWALIFIKACJA PRAWNA UMOWY DEWELOPERSKIEJ (AKTUALNY POGLĄD):
Obowiązki dewelopera: z reguły najważniejsze: przeniesienie własności nieruchomości, wybór i podział gruntu, sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością.
Obowiązki kontrahenta dewelopera: finansowanie procesu inwestycyjnego w toku całego okresu jego trwania, co prowadzi do zapłaty znacznej części wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu, gdyż ten obowiązek stanowi jedynie końcowy fragment świadczenia dewelopera.
Istnieje przy tym pewna symetria pomiędzy realizacją przez dewelopera określonego etapu inwestycji a wynagrodzeniem uiszczanym przez jego kontrahenta.
czyli deweloper realizuje inwestycję, którą finansuje kontrahent i w końcowym etapie następuje przeniesienie własności nieruchomości na rzecz kontrahenta
Najnowsze stanowisko dot. umowy deweloperskiej zawartej w zwykłej formie pisemnej wyraża uchwała Sądu Najwyższego z 2010-12-09 (III CZP 104/10) podtrzymująca stanowisko z wyroku z dnia 9 lipca 2003 r. (IV CKN 305/01).
WNIOSKI z uchwały Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2010-12-09, III CZP 104/10:
1. Umowa deweloperska zawarta W ZWYKŁEJ FORMIE PISEMNEJ JEST WAŻNA. Od takiej umowy można odstąpić, jak również taką umowę można wypowiedzieć.
2. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony z art. 9 ust. 3 ustawy o własności lokali.
3. Do umowy deweloperskiej NIE ZNAJDUJĄ ZASTOSOWANIA PRZEPISY DOTYCZĄCE UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ art. 390 KC. Przy takiej konstrukcji umowy deweloperskiej kontrahentowi dewelopera należałoby się odszkodowanie jedynie w granicach ujemnego interesu umowy.
4. Umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest umową samodzielną.
5. Umowa deweloperska jest umową NIENAZWANĄ, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy.
6. DO SKUTKÓW NIEWYKONANIA LUB NIENALEŻYTEGO WYKONANIA UMOWY DEWELOPERSKIEJ ZNAJDUJĄ ZASTOSOWANIE ART. 471 KC i OBOWIAZUJE ZASADA PEŁNEGO WYRÓWNANIA SZKODY.
WNIOSKI z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01:
1. Umowa deweloperska, określana także jako umowa realizatorska nie jest umową nazwaną, także na gruncie regulacji art. 9 ustawy o własności. Jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej) powstałej ze szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera.
2. Przyjęta kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej przesądza zarazem o tym jakie normy prawne powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego. Będą to przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej prawa zobowiązań, a w zakresie wykraczających poza nie zagadnień szczególnych, właściwych dla umowy deweloperskiej, analogicznie stosowane przepisy umów nazwanych których elementy zawiera ta umowa. Możliwość przypisania umowie deweloperskiej skutków prawnych właściwych dla poszczególnych umów nazwanych zależeć będzie od stopnia jej odrębności w stosunku do tych umów. Im jest on większy tym mniejszą role w określeniu skutków prawnych umowy deweloperskiej odgrywać będzie analogiczne stosowanie przepisów dotyczących pokrewnych umów nazwanych. Ich stosowanie nie może przy tym polegać na prostym sumowaniu skutków wynikających z poszczególnych umów i musi uwzględniać cel oraz społeczną funkcję umowy nienazwanej, charakteryzujące ją jako pewną całość.
Opracowanie przygotowała:
Sylwia Gładysz – aplikantka radcowska
Powiązane publikacje:
- Umowa dotyczy nieruchomości, czy zawsze akt notarialny jest wymagany?
- Zbycie nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
- Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości a umowa zobowiązująco – rozporządzająca. Różnice na tle zastrzeżenia warunku, terminu, odstąpienia od umowy, rozwiązania umowy.
