uzasadnienie projektu ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
UZASADNIENIE PROJEKTU USTAWY
Polska jest jednym z krajów Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosi nabywca (klient). Nie może on zrealizować roszczenia o oddanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanych dalej „lokalem”, w danym przedsięwzięciu deweloperskim, tracąc nie tylko upragniony lokal, ale również oszczędności oraz zostaje z kredytami, których spłata jest obliczona na wiele lat, ponieważ w polskim prawie nie uregulowano tego problemu.
Obowiązujące przepisy prawa w sposób niewystarczający chronią interesy nabywców będących klientami firm deweloperskich. W większości państw Unii Europejskiej prawo chroni klientów firm deweloperskich. We Francji już od 1954 r. obowiązuje regulacja, zgodnie z którą deweloper może finansować inwestycję ze środków klientów po uprzednim przeniesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym ma powstać inwestycja. W Niemczech deweloperowi wolno przyjmować zaliczki tylko wraz z postępem inwestycji. Klienci wpłacają pieniądze na rachunek powierniczy w banku, a dzięki gwarancji bankowej mają pewność, że odzyskają wpłacone zaliczki w razie niepowodzenia inwestycji. Natomiast w Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż mieszkań w inwestycji, która dopiero się rozpoczęła. Sprzedaż obejmuje wyłącznie gotowe mieszkania i domy, a dla pełnego bezpieczeństwa klientów deweloperów uregulowano nawet sam moment przeniesienia własności i gwarancji ceny. Pieniądze kupujących trafiają do depozytu, a do dewelopera – dopiero po przeniesieniu własności (zob. K. Milewska, R. Łopiński, K. Czerkas, P. Kuglarz, Ochrona nabywcy przyszłych (powstających) lokali w świetle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiązań prawnych, „Zeszyt Hipoteczny” nr 19/2004, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa 2004).
Charakterystyczne dla stosunków deweloperskich jest wykorzystanie środków finansowych nabywców już w trakcie przedsięwzięcia deweloperskiego. W praktyce na podstawie umowy zawartej z deweloperem nabywca zobowiązuje się do zapłaty całego wynagrodzenia (lub znacznej jego części) deweloperowi jeszcze przed ukończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego i przed przeniesieniem na niego własności zamówionego lokalu, a zatem ponosi zwiększone ryzyko umowne. Jedynie w przypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego sytuacja prawna nabywcy lokalu kształtuje się korzystniej; zachowanie tej formy skutkuje bowiem powstaniem roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, które może być przymusowo dochodzone na drodze sądowej w trybie art. 64 Kodeks cywilny w zw. z art. 1047 Kodeks postępowania cywilnego. Roszczenie to może zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości ze skutkiem z art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Nadal jednak zachwiana jest ekwiwalentność świadczeń stron umowy, gdyż jedynie w razie całkowitego wykonania inwestycji i bezpodstawnego uchylania się dewelopera od zawarcia umowy przyrzeczonej roszczenie nabywcy o przeniesienie na niego własności wybudowanego lokalu może zostać rzeczywiście zrealizowane. Jeżeli natomiast budowa zostanie przerwana albo nie dojdzie do jej rozpoczęcia, zachowanie tej formy umowy i ujawnienie roszczenia w dziale III księgi wieczystej nieruchomości może okazać się nieprzydatne dla skutecznej realizacji tego roszczenia. W praktyce jednak znaczna większość umów deweloperskich zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, przy czym deweloperzy posługują się opracowanymi przez siebie wzorcami umów.
Umowy deweloperskie są umowami nienazwanymi, co znaczy, że nie stanowią stypizowanego w Kodeksie cywilnym rodzaju umowy. Zasadnicze elementy tych umów zostały ukształtowane w praktyce obrotu gospodarczego. Umowa deweloperska może zatem zostać ujęta w rozmaitych formach, między innymi jako umowa przedwstępna, o której mowa w art. 389 k.c., albo umowa uregulowana w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Umowa deweloperska może być również inną umową zobowiązującą nienazwaną. W kwestii charakteru umowy deweloperskiej wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., sygn. akt IV CKN 305/2001 (OSNC z 2004 r., nr 7-8, poz. 130), który uznał, ze umowa ta, określana jako umowa realizatorska, nie jest nazwana także na gruncie art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Umowy takie w chwili obecnej zawierane są w większości bez zachowania formy aktu notarialnego – brak zachowania tej formy skutkuje po stronie zlecającej budowę brakiem roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. A zatem umowa deweloperska zawarta w zwykłej formie pisemnej staje się umową przedwstępną o tak zwanym słabszym skutku, dającą jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych nabywcy lokalu wobec dewelopera. Problem ten nabiera szczególnego znaczenia w razie trudności finansowych deweloperów. Deweloper zagrożony upadłością nie będzie zainteresowany wyodrębnianiem własności lokali, by nie zmniejszać swoich aktywów, a tym samym nie narażać się na zarzut zbyt późnego wystąpienia z wnioskiem o ogłoszenie upadłości. Z przepisów ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze wynika wprost, że w wypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej, syndyk przystąpi do sprzedaży przedsiębiorstwa lub nieruchomości w drodze przetargu, a z uzyskanych środków będzie spłacał zobowiązania w kolejności uznanych kategorii. Zgodnie z art. 313 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie wszelkich praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu komisarzowi w terminie przewidzianym dla zgłoszenia wierzytelności. Wartość praw ciążących na nieruchomości, a wygasających w razie jej sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, jest spłacana w podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży. Suma ta, jak inne składniki mienia upadłego dewelopera, wchodzą w skład masy upadłości. Oznacza to, że klienci dewelopera stają się jego wierzycielami, a ich roszczenia kwalifikowane są, zgodnie z art. 342 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze, do kategorii czwartej, a zatem są zaspokajane na równi z innymi wierzytelnościami dłużnika, w tym dostawców usług, firm budowlanych czy dostawców materiałów.
Wraz z upadłością dewelopera nabywcy co do zasady tracą uprawnienie do uzyskania odrębnej własności lokalu nawet wówczas, gdy deweloper wybudował lokal i wydal go nabywcom, ale przed datą upadłości nie przeniósł na nich prawa odrębnej własności lokalu.
Jednakże w przypadku, gdy nabywca zawarł z deweloperem umowę o budowę lokalu w formie aktu notarialnego, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu zostało ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości, mogą oni liczyć na zaspokojenie swoich wierzytelności ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości. Natomiast pozostali wierzyciele będą musieli zadowolić się zaspokojeniem swoich roszczeń z masy upadłości.
Projekt ustawy określa prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, środki ochrony nabywców lokalu w danym przedsięwzięciu deweloperskim, w tym zasady prowadzenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Uregulowano także kwestie gwarancji bankowej oraz umowy ubezpieczeniowej związaną z przedsięwzięciem deweloperskim oraz zasady prowadzenia upadłości wobec dewelopera lub banku.
Przepisy ustawy będą miały zastosowanie także do umów o budowę lokalu zawieranych przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Projekt ustawy wprowadza nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera powierzonymi mu środkami poprzez zobowiązanie go do zapewnienia nabywcom danego przedsięwzięcia deweloperskiego, co najmniej jeden z następujących środków ochrony nabywcy: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowę ubezpieczeniową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.
Projekt ustawy definiuje umowę deweloperską, poprzez którą rozumie się umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego prawa, określonego w ustawie (prawa odrębnej własności lokalu i prawa do domu jednorodzinnego), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
W projekcie ustawy przewidziano utworzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, na którym miały być gromadzone środki na budowę lokalu. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców tworzą odrębną masę majątkową, która służy w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń nabywców przyszłych nieruchomości realizowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie narusza to praw przysługujących wierzycielom rzeczowym, których prawa zostały ujawnione w księdze wieczystej lub rejestrze zastawów.
Zabezpieczeniem ochrony interesów nabywców w procesie deweloperskim mogą stanowić uregulowania prawne dotyczące otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, na których mogą być gromadzone środki pieniężne powierzone deweloperowi przez nabywców lokali.
Istotą otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest stworzenie takiej sytuacji, w której kupujący lokal gromadzi środki na jego zakup na rachunku w banku i poprzez ten rachunek dokonuje rozliczeń z deweloperem.
Z punktu widzenia prawnego jest to rachunek bankowy, podlegający przepisom Kodeksu cywilnego i ustawy – Prawo bankowe. Oczywiście do otwarcia takiego rachunku niezbędna jest wola klienta, dewelopera i banku. Bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy stoi na straży, by nie doszło do wypłaty pieniędzy deweloperowi, dopóki nie przedstawi on dokumentacji pozwalającej na stwierdzenie, że lokal został wybudowany zgodnie z umową i przepisami prawa. Zgodnie z brzmieniem art. 59 ustawy Prawo bankowe, jeśli deweloper postępuje nierzetelnie, zostało przeciwko niemu wszczęte postępowanie egzekucyjne albo ogłosi on upadłość, co też nierzadko zdarza się w branży budowlanej, klient banku ma gwarancje zwrotu pieniędzy zgromadzonych na tych rachunkach.
W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego należącego do dewelopera służy do gromadzenia środków pieniężnych nabywcy, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje w transzach zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie. Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, w sposób zgodny z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, chyba że deweloper zakończył dany etap budowy przed terminem określonym w tym harmonogramie.
Przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym należącym do dewelopera jest to rachunek powierniczy w rozumieniu art. 59 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe służącego gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po ustanowieniu prawa własności lokalu i przeniesieniu tego prawa na nabywcę. Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne zgromadzone przez nabywcę na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym tylko i wyłącznie po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu.
Kolejną możliwością dla dewelopera jest wykazanie się gwarancją bankową oraz umową ubezpieczenia. Deweloper zapewni w takim przypadku nabywcy, płatną na jego żądanie, gwarancję bankową zwrotu kwot wpłacanych przez nabywcę deweloperowi w przypadku upadłości dewelopera, albo po upływie 60 dni od dnia wskazanego w umowie deweloperskiej, jako dzień zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Nabywcy przysługuje roszczenie do firmy ubezpieczeniowej, o wypłatę odszkodowania, w wysokości równej wysokości kwot wpłaconych przez nabywcę deweloperowi – na podstawie umowy ubezpieczenia, którą deweloper zawarł z zakładem ubezpieczeniowym, w związku, z którą opłacił składki (nabywca jest uposażonym z umowy ubezpieczenia). Roszczenie to przysługuje w przypadku upadłości dewelopera, albo po upływie 60 dni od dnia wskazanego w umowie deweloperskiej, jako dzień zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Gwarancja bankowa albo roszczenie do zakładu ubezpieczeń wygasa w dniu otrzymania odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu.
W przypadku stosowania zabezpieczenia roszczeń nabywcy z chwilą wypłaty środków finansowych z tytułu udzielonej gwarancji bankowej albo odszkodowania, roszczenia z tego tytułu przysługujące nabywcy przeciwko deweloperowi, przechodzą na odpowiednio na gwaranta albo zakład ubezpieczeń. Gwarancja bankowa i umowa ubezpieczenia, nie obejmują odsetek, od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści.
Deweloper zobowiązany jest również do przekazania osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej, nie później niż na 7 dni przed zawarciem takiej umowy, prospektu informacyjnego. Deweloper musi uzyskać pisemne oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się z treścią prospektu informacyjnego dewelopera. Prospekt ten udostępnia się w wersji papierowej lub na trwałym nośniku informacji innym niż papier. Termin ważności prospektu informacyjnego wynosi 12 miesięcy od dnia jego udostępnienia.
Prospekt celem ujednolicenia, zapewnienia transparentności danych w nim przekazywanych, a w efekcie zapewnienia nabywcy łatwości porównywania danych, powinien przyjąć postać standardowego formularza informacyjnego, który będzie określony w akcie wykonawczym do ustawy, co ułatwi dostosowywanie prawa do ewentualnych niezbędnych zmian wynikających z praktyki stosowania tych przepisów bez konieczności zmiany ustawy. Przyjęcie formy rozporządzenia dla prospektu podyktowane jest też zastosowaniem formy tego dokumentu, jakim jest tzw. trwały nośnik informacji, który umożliwi udostępnianie prospektu także w formie elektronicznej bez konieczności przesądzania w ustawie kwestii technicznych, które szybko ulegają zmianie wraz z postępem technologicznym. Trwały nośnik informacji stanowi novum legislacyjne, które od niedawna funkcjonuje w polskim systemie prawnym. Legalna definicja trwałego nośnika informacji występuje w ustawie z 2011 r. o kredycie konsumenckim, w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 3 kwietnia 2009 r. w sprawie postępowania podmiotów prowadzących działalność w zakresie pośrednictwa w zbywaniu i odkupywaniu jednostek uczestnictwa oraz tytułów uczestnictwa (Dz. U. Nr 62, poz. 507) oraz w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 20 listopada 2009 r. w sprawie postępowania towarzystw funduszy inwestycyjnych wykonujących działalność w zakresie zarządzania portfelami, w skład których wchodzi jeden lub większa liczba instrumentów finansowych lub doradztwa inwestycyjnego (Dz. U. Nr 207, poz. 1595). Aplikacja tego pojęcia w niniejszym projekcie zapewni jednolitość pojęć występujących w polskim systemie prawnym.
Przykładem takiego formularza jest Arkusz Informacyjny Dewelopera przygotowany przez Fundację na Rzecz Kredytu Hipotecznego (Arkusz Informacyjny Dewelopera, znajduje się na stronie internetowej Fundacji, adres: www.ehipoteka.pl).
Prospekt w formie standardowego formularza będzie składać się z dwóch części. Część pierwsza ogólna, zawierająca dane dotyczące dewelopera i jego sytuacji prawno-finansowej oraz informacje dotyczące przedsięwzięcia budowlanego, byłaby obowiązkowo przygotowywana przez dewelopera dla danej inwestycji jako pewnego rodzaju świadectwo stanu finansowego, prawnego, faktycznego przedsiębiorcy oraz konkretnej inwestycji.
Druga część prospektu miałaby charakter zindywidualizowany, odnosiłaby się do konkretnego lokalu. Elementami indywidualizującymi są: szczegółowe określenie lokalu, którym nabywca jest zainteresowany (w tym powierzchnia, rozkład pomieszczeń, lokalizacja w budynku itp.) oraz cena za metr kwadratowy lokalu.
Ponadto elementami obowiązkowymi prospektu są dokumenty potwierdzające informacje wskazane w prospekcie (np. aktualny odpis KRS itd.).
Prospekt informacyjny zawiera w szczególności: datę wydania prospektu; cenę nabycia prawa własności lokalu oraz klauzule waloryzacyjne, jeśli zostały przewidziane oraz informację o nieruchomości, na której realizowane ma być przedsięwzięcie deweloperskie zawierającą: kopię odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości aktualnego na dzień wydania prospektu informacyjnego, a jeśli nieruchomość nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości (w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego), istniejących na niej obciążeniach (art. 17 projektu ustawy).
Projekt określa także elementy umowy deweloperskiej np.: określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej, cenę nabycia prawa własności lokalu oraz klauzule waloryzacyjne, jeśli zostały przewidziane, informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości (w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego), istniejących na niej obciążeniach (art. 18 ust. 1 projektu ustawy).
Projekt wprowadza też wymóg, by umowy deweloperskie były zawierane w formie aktów notarialnych. Natomiast wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu tej umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają nabywcę. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu tej umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (art. 21 projektu ustawy).
W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, lub przeniesienie własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym, lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Ponadto ujawnia się roszczenia na rzecz banku, który udzielił nabywcy kredytu na finansowanie budowy lokalu lub domu jednorodzinnego, o ustanowienie na jego rzecz hipoteki na tym lokalu lub domu jednorodzinnego jednocześnie z ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu.
Należności nabywców nie są objęte postępowaniem układowym oraz naprawczym prowadzonym na podstawie przepisów ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze. Wierzytelności nabywców nie przekształcają się z chwilą ogłoszenia upadłości dewelopera w wierzytelności pieniężne.
Projektowana regulacja przewiduje, iż syndyk lub nadzorca sądowy ma obowiązek kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. W razie gdy syndyk lub nadzorca sądowy uzna, że prowadzone przez niego przedsięwzięcie deweloperskie jest sprzeczne z interesem nabywców, albo nie rokuje szans na wykonanie zobowiązań wobec nabywców zgłasza wniosek do sędziego-komisarza o wydanie postanowienia o zaprzestaniu prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego.
Dla kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego musi zostać wpłacone minimum 80 % środków koniecznych dla dokończenia tego przedsięwzięcia. Syndyk zwołuje zgromadzenie nabywców. Zgromadzenie nabywców może podjąć uchwałę o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, z jednoczesnym zobowiązaniem się do dokonania dopłat, jeśli są konieczne dla ukończenia tego przedsięwzięcia. Uchwały te zapadają bez względu na liczbę obecnych, większością głosów nabywców mających przynajmniej 50% ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu.
Roszczenia nabywców, którzy odmówili na piśmie dopłat lub ich nie dokonali w terminie 60 dni od dnia wpłat ustalonego w uchwale przekształcają się w nieuprzywilejowane, pieniężne roszczenia wierzycieli i wchodzą do ogólnej masy upadłości, gdzie są zaspokajane zgodnie z właściwą kategorią zgodnie z przepisami ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze.
W przypadku, kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk jest zobowiązany do ukończenia budowy w terminie 2 lat od dnia ogłoszenia upadłości. W uzasadnionych okolicznościach sędzia-komisarz może zatwierdzić zmianę powyższego terminu.
Po ogłoszeniu upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy deweloper, w ciągu 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości, zawiera umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem.
W projektowanej regulacji zawarto sankcję w postaci grzywny odnoszącą się do każdego kto będąc do tego zobowiązanym nie udostępnia prospektu informacyjnego nabywcy, oraz zamieszcza w prospekcie informacyjnym nieprawdziwe informacje. Ponadto przepisy projektowane przewidują sankcję odnoszącą się do każdego to, dysponuje środkami z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, w celu innym niż realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek, podlegać będzie grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
Przepisy art. 4 ustawy będą miały zastosowanie dopiero do zadań inwestycyjnych rozpoczętych po dniu wejścia w życie niniejszej ustawy. Podyktowane jest to faktem, że często bowiem mogą mieć miejsce przypadki, kiedy w jednym budynku w momencie ogłoszenia upadłości dewelopera będą znajdować się lokale objęte ochroną wynikającą z przepisów projektowanej ustawy oraz te, które takiej ochrony będą pozbawione. Więc w okresie przejściowym w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego będzie możliwa różna sytuacja prawna ochrony nabywców, w zależności od momentu rozpoczęcia konkretnego zadania inwestycyjnego. Natomiast wszystkie nowe przedsięwzięcia deweloperskie będą miały w zakresie wszystkich zadań inwestycyjnych ten sam rodzaj ochrony.
W pracach nad projektem ustawy uwzględniono prawnoporównawcze zestawienie rozwiązań dotyczących ochrony nabywcy w Niemczech, Belgii, Danii, Hiszpanii, Włoszech, Austrii, Szwecji, Francji; analizę spotykanych klauzul abuzywnych w oparciu o dorobek Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta i praktyk deweloperów wobec klientów; analizy umów deweloperskich stosowanych na rynku oraz analizy zastosowań rachunku powierniczego.
Z uwagi na fakt, iż projektowana materia dotyczy kwestii gospodarczo-społecznych powinna zostać skierowana przed pierwszym czytaniem przez Marszałka Sejmu, w szczególności, do konsultacji z następującymi podmiotami z:
1) Narodowym Bankiem Polskim;
1) Krajową Radę Spółdzielczości;
2) Naczelną Radą Adwokacka;
3) Naczelną Izba Radców Prawnych;
4) Krajową Radą Notarialną;
5) Izbą gospodarczą.
Projektowana regulacja nie wpłynie na sektor finansów publicznych, w tym budżet państwa i budżety jednostek samorządu terytorialnego w kontekście projektowanych zmian, ponieważ zmiana nie powoduje żadnych dodatkowych obciążeń dla tych budżetów. Możliwe jest natomiast zwiększenie wpływów budżetowych, pośrednio, jako wynik ożywienia rynku pierwotnych inwestycji mieszkaniowych i ich zakupu na wcześniejszym etapie.
Projekt będzie miał wpływu na konkurencyjność gospodarki i przedsiębiorczość, w tym funkcjonowanie przedsiębiorstw.
Projektowana regulacja nie będzie miała wpływu na sytuację i rozwój regionów.
Projektowana regulacja nie jest sprzeczna z prawem Unii Europejskiej.
Niniejszy tekst pochodzi ze stron internetowych Sejmu (http://www.sejm.gov.pl) i Senatu (http://www.senat.gov.pl).
szczegółowy opis projektu
