Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 ustawy). Powołany przepis reguluje sytuację, gdy sutkiem uchwalenia lub zmiany mpzp nastąpił wzrost wartości nieruchomości np. w dawnym planie działka była rolna w aktualnym została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła, jest zobowiązany do uiszczenia opłaty z tytułu zysku, jaki stał się jego udziałem. Opłata należna przy wzroście wartości nieruchomości nazywana jest rentą planistyczną.
Przesłanki naliczenia renty planistycznej:
- Uchwalenie lub zmiana mpzp (art. 36 ust. 4 ustawy),
- Wzrost wartości nieruchomości skutkiem zdarzeń określonych w pkt. 1 (art. 36 ust. 4 ustawy),
- Zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące – termin zawity (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust.4 ustawy).
Uwagi dotyczące 5 – letniego terminu:
1. Odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 3 u.p.z.p. do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
2. Termin 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 lutego 2011 r. II OSK 250/10).
3. Jest to termin zawity – upływ tego terminu oznacza utratę możliwości wytoczenia powództwa do sądu powszechnego o zapłatę renty planistycznej.
Uwagi dotyczące zbycia nieruchomości:
Obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w sytuacjach zbycia nieruchomości przez czynność prawną o charakterze:
− ekwiwalentnym,
− odpłatnym,
− materializującym przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 września 2011 r. II SA/Kr 1131/11).
Co nie stanowi zbycia nieruchomosci?
Nie stanowi zbycia nieruchomości m.in. zniesienie współwłasności w ramach podziału majątku dorobkowego małżonków, chyba że podział jest dokonywany z użyciem środków pochodzących z majątków osobistych małżonków. Jeżeli w wyniku podziału następuje nie tylko podział nieruchomości ale też spłata jednego z małżonków środkami pochodzącymi z majątku osobistego drugiego małżonka w zamian za uzyskanie własności całej nieruchomości (także tej części której właścicielem byłby drugi małżonek w razie podziału fizycznego) mamy do czynienia z odpłatną ekwiwalentną czynnością prawną tj. zbyciem rodzącym obowiązek poniesienia opłaty planistycznej. Sytuacja taka nie różni się zasadniczo od zbycia udziału we współwłasności przez małżonka na rzecz jakiejkolwiek osoby trzeciej – z uwagi właśnie na fakt, iż zapłata następuje z majątku osobistego drugiego małżonka (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 września 2011 r. II SA/Kr 1131/11).
| Kwestia sporna – umowa darowizny. |
Czy w przypadku zawarcia umowy darowizny należna jest renta planistyczna?
Pobieranie renty planistycznej, nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej.
Użycie w przepisie art. 37 ust. 1 ustawy pojęcia „sprzedaż” nie jest, jak się wydaje, niedopatrzeniem ustawodawcy. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu ustala się na dzień jej sprzedaży. W ten sposób ustawodawca zdaje się podkreślać, że opłata planistyczna jest ewidentnie związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym) (uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, 7 sędziów NSA W-wa z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09).
Informacje dotyczące renty planistycznej:
- Podstawa prawna do naliczenia renty planistycznej to uchwała w sprawie mpzp określająca stawki procentowe renty planistycznej (art. 15 ust. 2 pkt 12 u.p.z.p.)
- Ustala rada gminy na dzień sprzedaży nieruchomości
- Ustalana w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości – różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem mpzp a jej wartością w dniu jej zbycia. Maksymalna wysokość renty planistycznej to 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Niedopuszczalne jest przyjęcie zerowej stawki procentowej (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) we Wrocławiu z dnia 6 września 2002 r. II SA/Wr 1193/02).
- Wartość nieruchomości, a w następstwie określenie jej wzrostu, ustalana jest w oparciu o operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.).
- Oplata planistyczna ma charakter publicznoprawny, ponieważ jest dochodem własnym gminy i stosuje się do niej przepisy Ordynacji podatkowej (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Gdańsku z dnia 7 listopada 2001 r. II SA/Gd 1948/01).
− decyzja określająca wysokość renty planistycznej to decyzja organu podatkowego, do której znajdują zastosowanie przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
- Obowiązek pobrania opłaty planistycznej. Skoro ustawodawca stanowi, że opłatę określoną w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. „pobiera” organ wykonawczy gminy, zaś stanowi ona dochód własny gminy, należy ją traktować jako należność publiczno-prawną przypadającą gminie i brak jest jakichkolwiek podstaw do odstąpienia od „pobrania” tej należności (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 maja 2011 r. II OSK 684/10).
Artykuł został sporządzony na podstawie Komentarza Tomasza Bąkowskiego do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, LEX.
