Właścicieli lokali, do których należą lokale usytuowane w jednej nieruchomości wyjściowej, ustawodawca określił mianem wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnotę mieszkaniową tworzy zatem ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład „określonej nieruchomości”, co oznacza, że wspólnotę mogą tworzyć tylko ci właściciele, których lokale były przed wyodrębnieniem częściami składowymi oznaczonej nieruchomości gruntowej. Kwestie tę reguluje szczegółowo ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.). Wspólnoty takiej nie mogą natomiast tworzyć właściciele lokali położonych na różnych nieruchomościach gruntowych ani też właściciele lokali znajdujących się w budynku wzniesionym na dwóch sąsiednich nieruchomościach gruntowych. Ustanowienie odrębnej własności lokali stanie się jednak możliwe po uprzednim połączeniu danych nieruchomości
w jedną nieruchomość gruntową. Fakt, że lokale właścicieli znajdują się w różnych budynkach będących częściami składowymi tej samej nieruchomości gruntowej, nie będzie bowiem stanowił przeszkody do powstania wspólnoty.
Z przepisów art. 19 i 20 przedmiotowej ustawy, różnicujących zasady ustawowego zarządu wspólną nieruchomością, doktryna wyróżniła dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych: wspólnoty małe albo mniejsze to te, w których lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela nieruchomości, jest nie więcej niż siedem. Za wspólnoty duże lub większe uznaje się natomiast takie, gdzie liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza siedem. Podział wspólnot mieszkaniowych na małe i duże nie opiera się zatem na kryterium podmiotowym (liczba właścicieli lokali), lecz przedmiotowym, który wyznacza liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w danej nieruchomości.
W świetle obowiązującej ustawy brak jest przepisu, który jednoznacznie określałby przesłanki i chwilę powstania wspólnoty mieszkaniowej. Przyjąć należy jednak, iż samo ustanowienie odrębnej własności lokalu w danym budynku nie stanowi wystarczającej przesłanki, aby ukonstytuowała się wspólnota mieszkaniowa, bowiem z literalnej wykładni przepisu art. 6 przedmiotowej ustawy można wnioskować, że wspólnotę kreuje co najmniej dwóch właścicieli lokali (ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową). Powszechnie wskazuje się zatem na dwa konieczne warunki niezbędne do powstania wspólnoty mieszkaniowej: pierwszy to ustanowienie odrębnej własności lokali, drugi to istnienie przynajmniej dwóch właścicieli lokali. Skupienie własności lokali w jednym podmiocie prawa (np. gminy, dewelopera) wyłącza możliwość powstania wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego też właściciel nieruchomości, ustanawiający własność lokalu dla siebie, w drodze jednostronnej czynności prawej, nie tworzy wspólnoty mieszkaniowej (art. 10 u.w.l.).
Wykonywanie zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, tj. według art. 199-209 K.c. oraz art. 608 i 611-616 K.p.c. Taki zarząd nie dysponuje organami i opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali. W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd – wszyscy właściciele. W razie trudności w uzgodnieniu stanowisk zdecyduje sąd na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali.
Jak zaś trafnie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 25 lipca 2003 r. (V CK 141/2002, LexPolonica nr 1238299) „z obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli. Sprawowanie zarządu bez umowy i bez postanowienia sądu nie jest prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, skoro dla takiego zarządcy nie jest to sprawa cudza”.
Mała wspólnota mieszkaniowa jest – podobnie jak i ta licząca osiem i więcej lokali – ułomną osobą prawną; może zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Dotyczy to również wspólnoty, która działa bez organu powołanego do jej reprezentowania. W takim przypadku, do czasu wyznaczenia przez wspólnotę (uchwałą większości właścicieli) osoby lub osób (spośród współwłaścicieli lub spoza wspólnoty) do sprawowania zarząd i reprezentowania jej na zewnątrz, każdy z właścicieli jest uprawniony i zobowiązany do jej reprezentowania.
Zgodnie z zaprezentowaną koncepcją wspólnota mieszkaniowa powstaje zatem z mocy samego prawa w chwili, w której co najmniej dwa podmioty prawa, w danym budynku (nieruchomości), dysponują prawem własności odrębnego lokalu. Najmniejszą wspólnotę tworzą zatem dwaj właściciele lokali w dwulokalowym budynku oraz wspólnotę, jaką stanowią – w razie wyodrębnienia w większym domu pierwszego lokalu – właściciel tego lokalu oraz dotychczasowy właściciel nieruchomości. Inaczej mówiąc, do wspólnoty mieszkaniowej nie można się zapisać czy przystąpić; nie można też z niej wystąpić, gdyż powstaje ona niejako automatycznie.
Jest to pierwotny sposób powstania wspólnoty mieszkaniowej, bowiem przepisy ustawy przewidują również możliwość utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w sposób pochodny, czyli w drodze podziału i łączenia się istniejących już wspólnot mieszkaniowych.
Czy zakład budżetowy może sfinansować w całości remont nieruchomości wspólnej, a następnie ściągnąć należności do wysokości udziału w nieruchomości od pozostałych współwłaścicieli oraz czy spłata ta może być rozłożona na raty?
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej samorządowy zakład budżetowy może być utworzony tylko przez jedną jednostkę samorządu terytorialnego czy też związek międzygminny. Przedmiotowa ustawa nie wskazuje bezpośrednio, czym może zajmować się samorządowy zakład budżetowy. Komentowany artykuł zawiera bowiem negatywną regulację określającą, czym samorządowy zakład budżetowy zajmować się nie może – jest to działalność komercyjna.
Zakres działalności samorządowego z akładu budżetowego został określony szczegółowo w art. 14 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych. Powołany przepis wskazuje, że samorządowy zakład budżetowy może realizować zadania własne jednostek samorządu terytorialnego w zakresie, m.in. gospodarki mieszkaniowej i gospodarowania lokalami użytkowymi. Podkreślić należy jednak, iż zakład budżetowy, z powodu braku osobowości prawnej nie może pełnić funkcji zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, a jedynie może nią administrować na podstawie zawartej z zarządem wspólnoty umowy.
W analizowanej sytuacji zatem, jeżeli zakład budżetowy podejmie decyzję o sfinansowaniu w całości remontu nieruchomości wspólnej, w praktyce najczęściej ma to miejsce w drodze trójstronnej umowy cywilnoprawnej zawartej pomiędzy zakładem budżetowym, wykonawcą oraz pozostałymi współwłaścicielami. Ewentualna kwestia rozłożenia na raty zwrotu należności do wysokości udziału w nieruchomości od pozostałych współwłaścicieli regulowana jest zazwyczaj w drodze odrębnej umowy zawieranej już wyłącznie pomiędzy zakładem budżetowym a indywidualnym współwłaścicielem -dłużnikiem.
Powyższa kwestia nie jest jednak do końca jednoznaczna. Takie umowy o administrowanie budynkami przez zakłady budżetowe są ostatnio coraz częściej podważane, z uwagi na brzmienie przepisu art. 7 ustawy o gospodarce komunalnej, z którego jasno wynika, że działalność gminy wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie zakładu budżetowego. W wielu gminach funkcjonują spółki prawa handlowego z udziałem gminy i taka forma jest prawnie dopuszczalna. Problem zaczął się od wyroku Sądu Rejonowego w Łodzi, który stwierdził, że płatna usługa administrowania przez zakład budżetowy wspólnotą nie ma charakteru użyteczności publicznej, gdyż nie polega ona na zaspokajaniu zbiorowych potrzeb mieszkańców gminy, a jedynie na wykonywaniu czynności usługowych dla poszczególnych osób z tej gminy, a zakład budżetowy nie może prowadzić takich usług.
Zaznaczyć jednakże należy, iż kwestia możliwości rozłożenia przez zakład budżetowy należności na raty zależy przede wszystkim od tego, czy organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego podjął w tej sprawie uchwałę regulującą tę materię na terenie konkretnej gminy. Należy stwierdzić, że to wyłącznie w art. 59 ust. 1 ww. ustawy wymienione zostały przypadki, kiedy można zastosować ulgi polegające na umorzeniu oraz odroczeniu lub rozłożeniu na raty spłaty należności cywilnoprawnych (w tym przypadku zwrot kosztów remontu) przypadających jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostce podległej. Jednakże treść ustawowego upoważnienia zawartego w art. 59 ust. 2 tej ustawy nie przewiduje kompetencji dla organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, by miał aktem prawa miejscowego w jakikolwiek sposób określać, uściślać czy rozwijać przesłanki przyznawania tych ulg. Występujące w tym przepisie pojęcia „ważny interes dłużnika” oraz „interes publiczny” mają zatem charakter klauzul generalnych, co powoduje, że ich treść powinna być oceniana w realiach konkretnej, indywidualnej sprawy. Ocena, czy taki interes zachodzi, dokonywana jest przez organ do tego uprawniony (wskazany w uchwale), w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy.
W dniu 4 grudnia 2009 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wydał wyrok (sygn. akt I SA/Kr 544/09), w którym jednoznacznie zajął stanowisko, iż „Udzielanie nieoprocentowanych pożyczek przez gminę (…) na remonty budynków, w tym remonty elewacji budynków będących poza (zarządem tej gminy) – nie może być uznane za realizację zadań własnych gminy mieszczących się w zakresie spraw publicznych o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżonych na rzecz innych podmiotów. Ich udzielanie stanowi zaspokajanie potrzeb określonej tylko części (wspólnoty mieszkańców), jednak nie stanowi zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty mieszkańców gminy. Również udzielanie pożyczek na remont elewacji budynków (prywatnych) nie pozostaje w związku z wykonywaniem zadań gminy z zakresu ładu przestrzennego”.
Podobny wyrok wydał WSA we Wrocławiu w dniu 5 maja 2011 r. (III SA/Wr 110/11), wskazując na to, że działalność polegająca na płatnym świadczeniu usług podmiotom innym niż gmina nie jest objęta zakresem zadań własnych gminy i ma charakter typowo komercyjny, nie są to bowiem zadania użyteczności publicznej. Zakład budżetowy mógłby zarządzać nieruchomością, gdyby była ona w 100% własnością gminy. Zdaniem doktryny można by zatem dopuścić zarządzanie wspólnotą przez zakład budżetowy, jeśli wspólnota powstałaby z nieruchomości wcześniej będącej w 100% w posiadaniu gminy
i wspólnota powstała w skutek sukcesywnego wyodrębniania tych lokali, ale pod warunkiem, że podczas wyodrębniania współwłaściciele określili by jednoznacznie umowny sposób zarządu.
Radca prawny Małgorzata Ptak
Podstawa prawna:
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 ze zm.)
2. Kodeks cywilny – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)
3. Kodeks postępowania cywilnego – ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. (Dz.U. Nr 43,
poz. 296 ze zm.)
4. Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz.U. Nr 157, poz. 1240
ze zm.)
5. Ustawa z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (tekst jednolity: Dz.U.
z 2011 r. Nr 45, poz. 236)
