PRAWA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI W NOWYM PRAWIE HIPOTECZNYM
Dnia 20-02-2011 w istotny sposób zmieniona została ustawa o księgach wieczystych i hipotece (zwana dalej ustawą).
Jak wskazano w artykule „Nowa hipoteka a podatek od czynności cywilnoprawnych” hipoteka wg nowego prawa hipotecznego (zdefiniowana w art. 68 ustawy) może przyczynić się do wzrostu podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu jej ustanowienia. Część hipoteki zabezpieczająca należność główną (wierzytelność istniejącą) będzie objęta podatkiem w wysokości 0,1 % od kwoty należności głównej, natomiast pozostała część hipoteki w zakresie obejmującym należności odsetkowe za opóźnienie i in. (np. ewentualne koszty egzekucji) objęta będzie kwotą zryczałtowaną 19 zł.
PRZELEW WIERZYTELNOŚCI ZABEZPIECZONEJ HIPOTECZNIE:
Warto zwrócić uwagę, że przelew wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie będzie skuteczny dopiero po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej (Tomasz Czech, Wykonywanie uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, Monitor Prawniczy 1/2010). W przypadku cesji wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie przed dokonaniem wpisu nowego wierzyciela w księdze wieczystej, dłużnik obciążonej nieruchomości (dłużnik, którego dług jest zabezpieczony hipoteką na nieruchomości) winien spełnić świadczenie do dotychczasowego wierzyciela (cedenta) lub w razie wątpliwości skierować należność do depozytu sądowego, chyba że cedent wyrazi zgodę na zapłatę do nabywcy wierzytelności (cesjonariusza) ze skutkiem w stosunku do niego.
PRZENIESIENIE WIERZYTELNOŚCI Z PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH:
Dla przeniesienia wierzytelności wynikających z papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką nie jest niezbędny wpis w księdze wieczystej, tak jak w przypadku przelewu wierzytelności (art. 83 (1) ustawy). Zatem w tym przypadku dłużnik obciążonej nieruchomości winien spełnić świadczenie do nowego wierzyciela bez potrzeby oczekiwania na wpis nowego wierzyciela w księdze wieczystej.
ZMNIEJSZENIE SUMY HIPOTECZNEJ:
Właściciel obciążonej nieruchomości nabywa, zgodnie z nowymi przepisami, uprawnienie do żądania zmniejszenia sumy hipoteki, w przypadku gdy zabezpieczenie jest nadmierne (art. 68 ust. 2 zd. 2 ustawy). Może to mieć miejsce, gdy wierzytelność zabezpieczona hipotecznie została w dużej części spłacona lub wierzyciel zwolnił w dużej części z długu dłużnika obciążonej nieruchomości.
ZNIESIENIE HIPOTEKI ZA WYNAGRODZENIEM:
Nowy art. 99 (1) ustawy przewiduje prawo żądania przez właściciela nieruchomości zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem w przypadku, gdy od dnia wpisu hipoteki upłynęło 10 lat, a nie powstała wierzytelność hipoteczna, lecz nadal może powstać. Przepisy przejściowe, w odniesieniu do hipotek kaucyjnych zabezpieczających wierzytelność przyszłą, istniejących w chwili wejścia w życie ustawy przewidują, że termin powyższy będzie wynosił 5 lat.
!!! OPRÓŻNIONE MIEJSCE HIPOTECZNE:
Nowością jest uprawnienie właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Jest to uprawnienie które przysługuje wyłącznie właścicielowi. Na opróżnionym miejscu hipotecznym może on nie wpisywać nowej hipoteki (art. 101 (4) ustawy) lub ustanowić na tym miejscu nową hipotekę bądź przenieść na opróżnione miejsce inną hipotekę, która już obciąża daną nieruchomość (art. 101 (1) ust. 1 zd. 2 ustawy). Takie uprawnienie winno być wpisane do księgi wieczystej jednocześnie z wykreśleniem hipoteki (art. 101(4) ustawy), a zatem właściciel nieruchomości winien żądać wpisu takiego uprawnienia najlepiej wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki skutkującej opróżnieniem miejsca. Nowa hipoteka wpisana na opróżnione miejsce nie powinna przekraczać wysokości wcześniej ustalonej wysokości hipoteki, aczkolwiek w przypadku zgody osób zainteresowanych (np. wierzycieli hipotecznych o niższym stopniu pierwszeństwa) możliwym jest podwyższenie jej wartości. Nie można na takim miejscu ustanowić hipoteki przymusowej (art. 101 (6) zd. 2 ustawy). Zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym jest niedopuszczalne (art. 101 (8) ustawy), aczkolwiek można dokonać wpisu do księgi wieczystej roszczenia wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na na opróżnione miejsce hipoteczne. (101 ( 9) ustawy).
Opróżnione miejsce hipoteczne nie może powstać po wykreśleniu hipotek ustanowionych wg starych przepisów.
