Roszczenia rekompensujące straty lub zysk wywołane uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą.

W artykule zostały omówione dwa rodzaje roszczeń:

1. Roszczenia rekompensujące straty wywołane uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą.
2. Roszczenia gminy w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Renta planistyczna.

Roszczenia rekompensujące straty wywołane uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r.) (zwana dalej ustawą) przewiduje roszczenia dla właściciela lub użytkownika wieczystego w sytuacji, gdy skutkiem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wystąpią negatywne konsekwencje dla jego nieruchomości. Przyczyną wystąpienia tego niekorzystnego oddziaływania jest uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

(1) Po pierwsze w efekcie działań planistycznych gminy korzystanie z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy sposób mogło stać się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Kluczową przesłanką jest okoliczność, że zaistniałe utrudnienia dotyczą dotychczasowego korzystania z nieruchomości (art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p.).

Żądania, które przysługują właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości w opisanej sytuacji to:

• odszkodowanie za rzeczywistą szkodę;
• żądanie wykupienia nieruchomości;
• zamiana nieruchomości.

Zainteresowana osoba składa wniosek do gminy o wykonanie obowiązku wynikającego z jednego z powyższych roszczeń. Realizacja powinna nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W razie sporu roszczenia przeciwko gminie należy kierować do sądu powszechnego (art. 37 ust. 9 i 10 u.p.z.p.).

(2) Po drugie, jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty nie skorzystał ze wskazanych powyżej roszczeń, mimo że w efekcie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość jego nieruchomości uległa obniżeniu i zbył nieruchomość, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.). Opisane roszczenie odszkodowawcze zostało zatem powiązane ze zbyciem nieruchomości. Swoje żądanie zainteresowany podmiot może zgłosić w terminie 5 lat od dnia, w który plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p). Podobnie, jak w pierwszym przypadku właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości składa wniosek do gminy o wykonanie obowiązku wynikającego z jednego z powyższych roszczeń. Realizacja powinna nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W razie sporu roszczenia przeciwko gminie należy kierować do sądu powszechnego (art. 37 ust. 9 i 10 u.p.z.p.).

Przesłanki roszczeń właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, mimo że źródłem wszystkich jest uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, są zatem różne. W sytuacji pierwszej tą przesłanką jest wykluczenie lub utrudnienie korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób a nie obniżenie wartości nieruchomości, natomiast w sytuacji drugiej obniżenie wartości nieruchomości.

Na rozróżnienie tych dwóch sytuacji wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30.06.2010 r. (sygn. akt V CSK 452/09):

„Przy wspólnej podstawie faktycznej roszczeń określonych w przepisach art. 36 ust. 1 i 2 oraz ust. 3 u.p.z.p., jaką jest uchwalenie lub zmiana planu miejscowego, różne są dla każdego z nich pozostałe przesłanki warunkujące powstanie tych roszczeń. W przypadku art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. stanowi ją, będąca następstwem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, niemożność korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Powstanie roszczeń określonych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. nie jest natomiast zależne od obniżenia wartości nieruchomości, ani też od dokonania jej sprzedaży”.

Roszczenia gminy w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Renta planistyczna.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 ustawy).

Powołany przepis reguluje sytuację, gdy sutkiem uchwalenia lub zmiany mpzp nastąpił wzrost wartości nieruchomości np. w dawnym planie działka była rolna w aktualnym została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła, jest zobowiązany do uiszczenia opłaty z tytułu zysku, jaki stał się jego udziałem. Opłata należna przy wzroście wartości nieruchomości nazywana jest rentą planistyczną.

Przesłanki naliczenia renty planistycznej:

1. Uchwalenie lub zmiana mpzp (art. 36 ust. 4 ustawy),
2. Wzrost wartości nieruchomości skutkiem zdarzeń określonych w pkt. 1 (art. 36 ust. 4 ustawy),
3. Zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące – termin zawity (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust.4 ustawy).

Uwagi dotyczące 5 – letniego terminu:

1. Odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 3 u.p.z.p. do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

2. Termin 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 lutego 2011 r. II OSK 250/10).

3. Jest to termin zawity – upływ tego terminu oznacza utratę możliwości wytoczenia powództwa do sądu powszechnego o zapłatę renty planistycznej.

Uwagi dotyczące zbycia nieruchomości:

Obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w sytuacjach zbycia nieruchomości przez czynność prawną o charakterze:

− ekwiwalentnym,

− odpłatnym,

− materializującym przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 września 2011 r. II SA/Kr 1131/11).

Co nie stanowi zbycia nieruchomosci?

Nie stanowi zbycia nieruchomości m.in. zniesienie współwłasności w ramach podziału majątku dorobkowego małżonków, chyba że podział jest dokonywany z użyciem środków pochodzących z majątków osobistych małżonków. Jeżeli w wyniku podziału następuje nie tylko podział nieruchomości ale też spłata jednego z małżonków środkami pochodzącymi z majątku osobistego drugiego małżonka w zamian za uzyskanie własności całej nieruchomości (także tej części której właścicielem byłby drugi małżonek w razie podziału fizycznego) mamy do czynienia z odpłatną ekwiwalentną czynnością prawną tj. zbyciem rodzącym obowiązek poniesienia opłaty planistycznej. Sytuacja taka nie różni się zasadniczo od zbycia udziału we współwłasności przez małżonka na rzecz jakiejkolwiek osoby trzeciej – z uwagi właśnie na fakt, iż zapłata następuje z majątku osobistego drugiego małżonka (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 września 2011 r. II SA/Kr 1131/11).

Czy w przypadku zawarcia umowy darowizny należna jest renta planistyczna?

Pobieranie renty planistycznej, nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej.

Użycie w przepisie art. 37 ust. 1 ustawy pojęcia „sprzedaż” nie jest, jak się wydaje, niedopatrzeniem ustawodawcy. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu ustala się na dzień jej sprzedaży. W ten sposób ustawodawca zdaje się podkreślać, że opłata planistyczna jest ewidentnie związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym) (uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, 7 sędziów NSA W-wa z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09).

Decyzja ustalająca wysokość opłaty planistycznej przed zbyciem art. 37 ust. 7

Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. (renty planistycznej).

− Decyzja wydawana przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) na żądanie zainteresowanego przed sprzedażą nieruchomości;

− Tylko z inicjatywy strony (właściciela albo użytkownika wieczystego),

− Decyzja ma charaktery czasowy, po upływie okresy obowiązywania wójt (burmistrz, prezydent miasta) stwierdza jej wygaśnięcie w drodze decyzji administracyjnej.

Informacje dotyczące renty planistycznej:

1. Podstawa prawna do naliczenia renty planistycznej to uchwała w sprawie mpzp określająca stawki procentowe renty planistycznej (art. 15 ust. 2 pkt 12 u.p.z.p.)
2. Ustala rada gminy na dzień sprzedaży nieruchomości
3. Ustalana w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości – różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem mpzp a jej wartością w dniu jej zbycia. Maksymalna wysokość renty planistycznej to 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Niedopuszczalne jest przyjęcie zerowej stawki procentowej (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) we Wrocławiu z dnia 6 września 2002 r. II SA/Wr 1193/02).
4. Wartość nieruchomości, a w następstwie określenie jej wzrostu, ustalana jest w oparciu o operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.).
5. Oplata planistyczna ma charakter publicznoprawny, ponieważ jest dochodem własnym gminy i stosuje się do niej przepisy Ordynacji podatkowej (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Gdańsku z dnia 7 listopada 2001 r. II SA/Gd 1948/01).

   −     decyzja określająca wysokość renty planistycznej to decyzja organu podatkowego, do której znajdują zastosowanie przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

6. Obowiązek pobrania opłaty planistycznej. Skoro ustawodawca stanowi, że opłatę określoną w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. „pobiera” organ wykonawczy gminy, zaś stanowi ona dochód własny gminy, należy ją traktować jako należność publiczno-prawną przypadającą gminie i brak jest jakichkolwiek podstaw do odstąpienia od „pobrania” tej należności (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 maja 2011 r. II OSK 684/10).

Artykuł został sporządzony na podstawie Komentarza Tomasza Bąkowskiego do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, LEX.

Aplikantka radcowska Sylwia Gładysz